Архив рубрики: Интервью

Как снять квартиру в Москве. Советы эксперта

На самые часто задаваемые вопросы, связанные с арендой жилья в Москве, отвечает Александр Лабашев, исполнительный директор агентства недвижимости «Ситиметр».

Александр Лабашев

Что должен знать человек при переезде в Москву?

Начнем с того, что типичный переезд выглядит так: первые дни обычно приезжие живут в гостинице или у друзей. И начинают изучать Авито и другие сайты, где есть объявления об аренде недвижимости. Потом кто-то из местных подсказывает специализированные ресурсы, такие как cian.ru и domofond.ru. В объявлениях человек видит красивые картинки, привлекательные цены и начинает звонить. И сталкивается с настоящим рынком. В реальности ему показывают не то, что он хотел и за другую сумму, которая не была указана в объявлении.

Либо же сейчас распространились случаи, когда просят аванс, чтобы показать квартиру.

О какой сумме идет речь?

Пять тысяч рублей, и надо понимать что ни каких авансов нельзя переводить – мало шансов что деньги вернутся.

Многие обращаются в агентство недвижимости. Но здесь стоит помнить, что нужно иметь на руках сумму аренды квартиры (обычно больше 30 тыс. рублей), депозит, который равен месячной аренде и комиссию агентству (в разных случаях 50-100% от месячной платы за аренду).

Выходит, что на руках нужно иметь 2,5-3 суммы месячной аренды жилья?

Да, конечно.

Сколько в среднем уходит на поиск квартиры?

От двух дней до недели. Если есть время, то лучше изучить рынок – съездить и посмотреть несколько вариантов.

Проблема в том, что когда человек переехал в Москву, он не ориентируется, что такое СВАО или ЮЗАО, не знают, на какой станции метро будет работать. И на первое время многие выбирают районы дешевле, обосновываются там, а через полгода переезжают ближе к работе.

Какие районы лучше рассматривать под аренду?

Все, что касается западных территорий Москвы – это все дорогие районы для съема жилья. Недорогую аренду можно найти на севере, а также на юге и юго-востоке столицы. Объекты, расположенные на западе будут стоить на 30-40 % дороже остальной недвижимости под аренду. При этом иногда квартира по привлекательной цене может находиться от станции метро в 25 минутах езды на транспорте, а не ходьбы пешком. Как иногда размещают объявления об аренде из Зеленограда.

Где можно найти самые бюджетные варианты?

На севере это станции метро: Бабушкинская, Алтуфьево, Бибирево. На юге: Аннино, Бунинская аллея. Также можно найти неплохие варианты в Новой Москве.

На какие детали стоит обратить внимание при заключении договора аренды?

В первую очередь нужно смотреть на свидетельство о регистрации собственности. Если мы общаемся не с собственником, то должна быть нотариально заверенная доверенность от того человека, который показывает квартиру и будет подписывать договор.

Важный момент – в свидетельстве могут быть указаны другие собственники. И тогда у арендодателя должны быть на руках расписки этих собственников. В противном случае через месяц этот собственник может попросить вас съехать.

Иногда договоры заключаются от имени риэлтора, но это не допустимо, 9 из 10 что это не добросовестная сделка.

В любом случае прежде, чем переезжать в другой город, необходимо досконально изучить рынок. Понять, сможете ли вы сразу найти работу. А уже потом менять вашу жизнь, меняя место жительства.

«Проблемы с долевым бывают и у надежных застройщиков»

Генеральный директор Юридического бюро «Лексар» Марина Макушева рассказала, что нужно знать при участии в долевом строительстве.

Я никогда не участвовал в долевом строительстве и слышал только про ДДУ и 214-ФЗ – они каким-то образом связаны с этой сферой. Что мне нужно знать, прежде чем вкладывать деньги в долевое строительство?

Те слова, что вы назвали – это и есть квинтэссенция долевого. Важно понимать, что регулируется вся эта сфера федеральным законом (214-ФЗ). Хорошо бы с ним ознакомиться, если вы намерены приобретать квартиру. Также нужно знать, что покупать квартиру нужно только по договору долевого участия (ДДУ). И не стоит присматриваться к альтернативным «серым» схемам, которые по-прежнему существуют. ДДУ – это ваша гарантия, поскольку все договоры долевого участия регистрируются в Росреестре, а это исключает риск двойных продаж и вы можете привлечь застройщика к ответственности.

Признаков неблагонадежности застройщика очень много и об этом можно говорить бесконечно. В первую очередь, нужно смотреть на разрешение на строительство. Оно должно быть действующим, т.к. только в этом случае застройщик может привлекать деньги дольщиков. Также нужно обратить внимание землю: она может быть арендована у Москвы или Московской области, либо находиться в собственности. К тому же нужно изучить всю информацию на застройщика в интернете. Какие объекты были построены им ранее, насколько добросовестно они исполнял свои обязательства.

Есть крупные строительные холдинги, которые у всех на слуху, и по ним картина ясна – в двойных продажах они не замечены. А часто бывает, что под строительство конкретного ЖК регистрируется новая компания с минимальным уставным капиталом. Хотя с этого года размер уставного капитала для отдельных категорий застройщиков повысили до 1,5 млрд рублей.
В любом случае прежде, чем вкладывать деньги в долевое строительство, нужно досконально изучить этот вопрос, а еще лучше обратиться за помощью к юристу. Уже он проведет анализ рисков, изучит договор долевого участия, который вы собираетесь подписывать.

Кроме того, даже если квартира передана в срок, могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности. Нередко бывает такое: застройщик квартиру передал, но в течение нескольких лет человек, купивший квартиру, не может оформить ее на право собственности. А значит, не может прописаться в ней, и не может ее продать. Этот вопрос также можно решить через суд.

Кого из застройщиков вы бы назвали неблагонадежным? С каких объектов чаще всего к вам обращаются дольщики?

Здесь все относительно. Нам приходится решать проблему и по вполне благонадежным застройщикам. Есть, например, компания, которая входит в 10-ку крупнейших строительных компаний в Москве. И в целом, там все нормально, но я знаю три адреса, по которым люди в течение нескольких лет не могут получить право собственности.
Но есть те компании, которые завалились совсем и находятся в процессе банкротства. Найти их можно в реестре, который ведется Москомстройинвестом. Он находится в открытом доступе. Также ведется реестр обманутых дольщиков.

Бывает и такое, на одном объекте у застройщика полный порядок, на другом – просрочка и плохая по качеству застройка. Так, в Новой Москве у многих жилых комплексов просрочка образовалась из-за присоединения областных территорий к Москве, что соответственно повлекло необходимость получения новых разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию. И это не вина застройщика. В итоге дольщики получили свои квартиры на год-полтора позже. Тем не менее, даже в этом случае дольщик может получить компенсацию за просрочку и у нас есть множество таких случаев.

Обманутые дольщики
urist-sian.ru

— А кто выплачивает компенсацию?

Сам застройщик. Для получения неустойки нужно обратиться в суд. Есть определенный механизм расчета в ст.6 Закона 214-ФЗ, по которому определяется компенсация. Исполнительный лист может быть предъявлен в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. И при наличии денег на счету застройщика можно получить эту компенсацию.

А если денег на счету нет?

При отсутствии средств на счету застройщика такие исполнительные листы помещаются в очередь. И как только деньги поступают – исполнительные листы погашаются. Это списание происходит без согласия застройщика.
Если денег на счету нет совсем, то можно говорить о возможном банкротстве.

Если застройщик обанкротился, то, что делать тогда?

Здесь важно спасти свою квартиру. Вырвать ее из конкурсной массы в процессе банкротства, если стадия строительства позволяет конечно. Поэтому нужно следить за финансовой устойчивостью застройщика, и если возникают проблемы – следить за появлением информации о банкротстве на сайте Арбитражного суда Москвы или Московской области. Если вдруг в отношении застройщика начинается дело о банкротстве, и судом вводится процедура наблюдения, то значит дольщику нужно сразу включиться в реестр кредиторов. На это есть всего лишь месяц. Для этого нужно подать заявление арбитражному управляющему и в Арбитражный суд, где указать, что вы являетесь дольщиком этой компании, приложить подтверждающие документы.

В зависимости от стадии строительства и финансового положения застройщика можно уже будет определить, как решится вопрос: получите ли вы квартиру, либо сможете претендовать на определенную выплату. Банкротство процесс долгий и сложный и обычно занимает по времени не один год.

Выходит, что сфера долевого строительства без помощи юриста долевого строительства – это рулетка?

В какой-то степени это так. С вмешательством квалифицированного юриста риски уменьшаются. Но полностью застраховаться от форс-мажора нельзя, так как строительство жилья — это деятельность в которую вовлечено множество субъектов от регулирующих органов, проектировщиков, подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций до рядовых дольщиков. И эта деятельность сопряжена с определенным риском, т.к. не все зависит от застройщика. Однако если Вы знаете свои права, осведомлены о требованиях 214-ФЗ, и в случае необходимости обратились за юридической помощью к профессионалам, специализирующимся на защите прав дольщиков – у вас есть все шансы защитить свои права в этой сфере.

Беседовал Евгений ПАНТЕЛЕЙКИН